改革开放以来，我国经济飞速发展，我国房地产行业也进入到快速发展的阶段，但是，随着大量新兴的房地产企业加入竞争，房地产营销策略的正确实施变得尤为重要。本文以东建花园项目为研究对象，从宏观环境、社会环境、竞争环境、需求潜力等角度对项目的现状进行了分析，得出SWOT矩阵，指出东建花园虽然拥有一定的自身优势，但是也面临许多约束条件：相对远离城市的居住中心区域、周边生活配套不甚成熟、居住氛围不浓厚、客户出超严重等是其劣势和威胁。运用4Ps、4Cs、STP理论对东建花园营销策略进行分析，提出以下几点主要策略：一是将政府职员及企业白领作为主要消费群体；二是将河东新城区作为重点市场，将商贸区作为次级市场，将老城区及外区作为辅助市场；三是在市场定位中，以定位—再定位—定位—再定位的循环形式反复调整定位；四是建议在价格的制定上采取市场比较法，并采取渗透定价和满意定价两种策略；五是在营销渠道中建议采用直接渠道，并建立一支高效优质的销售队伍，通过企业自己的营销队伍直接完成东建花园项目的销售等营销策略。进一步建立模糊综合评价模型，对东建花园营销策略进行评估，评估的结果并不理想。主要原因是东建花园营销策略中存在诸多问题：市场调研不足、目标市场不明、市场定位模糊、痴迷炒作、迷恋广告攻势、脱离市场需求创新等。因此，制定了加强市场调研，明确目标市场，科学市场定位，实事求是，注重广告品质，加强客户交流加强专业培训，提高责任感等相应对策，从而达到制定出一套即满足消费需求又能满足开发进度的营销策略，为项目的营销运作提供支持。